升富策略山东烟台“中传”项目：2.7亿元回购纷争背后的困局

　　来源：中房报升富策略

福山中传国际文化交流中心项目施工停滞（图片来源：王少杰摄）

　　中房报记者王少杰山东烟台北京报道

　　山东烟台 “中传” 系列项目的停摆，如同一颗投入平静湖面的石子，激起的不仅是购房者的恐慌涟漪，更牵扯出一场涉案金额达2.7亿元的房产回购纷争。

　　曾被寄予厚望、欲打造为烟台城市地标性建筑的中传国际文化交流中心项目（一期）（以下简称“中心项目”），自2025年上半年起便深陷困境。从施工停滞引发的连锁债务追索，到资产被法院挂牌拍卖却遭遇流拍，再到合作各方围绕合同履约展开的激烈纷争，多重冲击之下，项目前景愈发扑朔迷离。

　　与之位置相邻、命运相仿的中传文化科技产业基地项目（二期）（以下简称“基地项目”），同样因施工停滞导致项目地块及已有建筑长期闲置。其中，圈而未建的107亩住宅地块，累计闲置时间已接近10年。

　　6月下旬，中国房地产报记者前往实地走访。位于山东省烟台市福山王懿荣大道南侧与福桃路西侧的中心项目，始建于2019 年，是一个由一栋高层写字楼与三栋多层商业构成的商业综合体。自 2023年10月以来，整个工程就陷入了全面停工的状态。尽管此前施工进度已推进至主体结构封顶，却始终未能转入内部装修阶段，只留下多处冰冷的建筑框架，现场一片狼藉，鲜有人问津。

　　烟台市人民政府办公室于2022年9月2日发布的《关于加快烟台市建设领域历史遗留问题项目处置工作的实施意见》明确提出，对于原项目建设单位因资金短缺或涉法涉诉而无法继续建设的情况，可通过债务重组、破产清算等方式解决债务纠纷、盘活项目，也可引入参、联建方进行合作开发、续建。

　　然而，停摆中的“中心+基地”项目至今尚未迎来新的进展。这场纷争的背后，是企业资金链的持续紧绷、合同履行的各执一词，以及 “土地换项目” 模式下隐藏的诸多争议。

　　从热销到烂尾风险的反转

　　2019年7月中旬，中传文化旅游发展（烟台）有限公司（又名烟台中传置业有限公司，以下简称“烟台中传公司”）在中心项目现场设立房产营销中心，以中传百乐里广场为推广名对外销售中心项目底商等房源。当时，一套建筑面积约60平方米的商业铺面总房款接近90万元，尽管价格不菲，却依然吸引了众多购房者和投资者的目光。

　　时隔4 年，中传百乐里广场在建设期间突然停工，这一状况让广大业主对项目前景忧心忡忡，不少购房者认为项目存在烂尾风险，纷纷要求退房退款。

　　北京中传未来投资有限公司（烟台中传公司的母公司，以下简称“北京中传公司”）相关负责人迟伍刚向记者坦言：“停工后，短期内因资金压力已无力组织继续施工，对于售出的房产，我们只能被动接受业主退单。” 据了解，公司已为100多位业主办理退款达7000 余万元，这一支出进一步加剧了企业的资金链紧张和债务压力。

　　记者在现场看到，中传百乐里广场营销中心大门紧闭，室内人去楼空，早已不复当年的热闹景象。现场值守人员表示，该营销中心已关闭多年。项目的平静之下，是债务追索的暗流涌动。

　　近年来，围绕施工、材料欠款及银行借款等问题，中心项目施工总承包方二十二冶集团有限公司、烟台东华建设集团有限公司，建筑材料供应方烟台恒一混凝土有限公司等多家企业升富策略，纷纷向烟台中传公司提起诉讼追讨欠款。其中，烟台中传公司拖欠潍坊银行股份有限公司烟台分行借款及利息208.12万元，拖欠二十二冶集团有限公司工程款9130.37万元。但对于这些款项，烟台中传公司均未履行给付义务，部分涉事企业已向法院申请对其资产进行查封、拍卖，冻结其银行存款、股权等。

　　事实上，企业资金面 “捉襟见肘” 早有端倪。

　　企查查数据显示，截至2025年6月3日，烟台中传公司以及基地项目公司烟台两河置业有限公司，分别欠缴城镇土地使用税15.88万元和37.35万元。此外，作为 “中心+基地” 项目实际投资方的北京中传公司，新增了多条限制消费令和失信被执行人信息。这些仅仅是企业资金趋紧、财务困境加剧的冰山一角。

　　247 套商品房的交付与回购之争

　　在这场 “欠款困境” 中，北京中传公司没有料到的是来自昔日合作伙伴的 “反目”。

　　烟台市福山区政府下属平台公司烟台通元投资有限公司（以下简称“烟台通元公司”），作为最早参与到“中心+基地”项目开发的关联企业，在项目停工危机出现后，并未与北京中传公司下属公司携手应对，反而对簿公堂。

　　2024年12月18日，山东省烟台市福山区法院裁定了烟台通元公司的财产保全申请，该申请请求冻结烟台中传公司银行存款2亿元或查封、扣押其相应价值的其他财产。这一申请源于此前一天烟台通元公司提交的民事起诉状。

　　烟台通元公司在起诉书中称，2017年9月8日，其与烟台中传公司签订《回购框架协议书》，就烟台中传公司投资建设的中心项目中的地下部分和高层孵化中心4层以上商业用房的回购事宜达成一致，协议对回购房屋价格、交付期限、交付标准、付款时间等都进行了约定。

　　同日，烟台通元公司、烟台中传公司、北京中传公司等四家企业共同签订《借款协议》，约定为解决烟台中传公司项目用地资金短缺问题，由烟台通元公司出借款项，专项用于烟台中传公司向土地管理部门缴纳项目用地土地出让金及相关费、税。协议签订后，烟台通元公司分三笔向烟台中传公司累计支付借款近1.7亿元。

　　在上述回购框架协议及借款协议签订并支付出借款后，2021年3月4日至2022年1月 17日间，双方分三次共计签订 247套商品房的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议。协议载明，247套商品房合同约定的建筑面积共计32754.36 平方米，总回购款为2.13亿元，首付款总额为1.7亿元（由借款本息抵顶），剩余购房款4025万元在商品房交付时付清。双方还约定，247套商品房应在 2022年10月1日前交付，逾期交付超过30日的，烟台通元公司有权解除合同等。

　　烟台通元公司在起诉书中表示，烟台中传公司未按合同约定期限交付房屋，且247套商品房屋已多轮查封，项目已停工，烟台中传公司已不具备继续履行合同交付商品房的能力，其行为构成违约，因此烟台通元公司有权解除247套商品房买卖合同及补充协议，烟台中传公司应承担违约责任。

　　对于该诉讼，迟伍刚却否认烟台中传公司违约。他称，协议内容并未载明具体交付回购房屋时间的约定。前述《回购框架协议书》中关于交付期限的约定是：回购房屋需在项目取得商品房预售许可证后7日内，烟台中传公司与烟台通元公司签订回购房屋的商品房预售合同并办理所购房屋的网签备案登记和预告登记；并在竣工验收备案之日起7日内与烟台通元公司组织验收，经验收合格后，办理交接手续，烟台通元公司出具接房证明文件。

　　迟伍刚还表示，是烟台通元公司未严格依约履行回购房屋义务。

　　《回购框架协议书》载明，回购房屋包括中心项目地下部分约29134平方米及项目高层孵化中心四层（含）以上约24679平方米房产，回购价格约定为地下部分每平方米3800元，地上部分每平方米6500元，累计回购总价为 2.7 亿元。尽管烟台通元公司回购商品房建筑面积已超出协议（地上）约定面积，但1.1亿元地下部分房产尚未回购。“对于房产查封与项目停工，属于房地产开发普遍遇到的现象。因暂时性资金保障出现困难及与施工总包方产生的经济纠纷，理论上可以克服并能渡过难关。”他补充道。

　　此外，迟伍刚认为烟台通元公司关于商品房回购的统计数据有误。他表示，2021年3月至2022年3月，双方分两次共签订257套房产，并办理网签备案登记，累计建筑面积33287.93平方米，总回购款近2.2亿元，而非起诉书中所说的247套等数据。

　　“土地换项目”模式转变与资金争议

　　工商登记显示，烟台通元公司为烟台市福山区国有资产运营保障中心下属企业烟台市福山区国有控股集团有限公司的控股子公司，从事工程管理服务行业。2015年至2024年间，其实际参保人数仅为4至9人。

　　就是这样一家参保人数不足10人的地方平台公司，一边出借超亿元资金帮助其他企业买地，一边又购置3万余平方米写字楼，其背后的原因引发关注。记者从获得的中心项目投资协议及会议备忘录中找到了线索。

　　2016年5月24日，烟台市福山区政府与北京中传公司签订《福山-中传国际文化交流中心项目投资协议书》，约定合作方式为：福山区政府所属的烟台润福建设投资有限公司（后调整为烟台通元公司）与北京中传公司共同出资组建中心项目公司；出资比例及方式为，润福投资以项目中15亩文化广场、文化孵化中心的土地款作为出资，北京中传公司以剩余的约45亩土地款及项目建设投资作为出资。

　　一年后，合作模式发生了微妙变化。2017年9月7日，福山区政府与北京中传公司围绕中心项目开发召开会议，确定烟台通元公司不再入股中心项目公司，整个项目由北京中传公司在福山区成立的项目公司烟台中传置业有限公司开发建设，烟台通元公司原有入股股份由项目公司回购，所有建设项目由项目公司全额投资建设。

　　会议还明确福山区政府将对中心项目进行多方位扶持，其中包括项目土地出让金由区政府指定的城投公司给予借款支持，以及指定区政府城投公司回购项目地下部分及项目高层孵化中心4层以上房产，回购款由借款冲抵，不足部分支付购房款。

　　之后，前述《借款协议》《回购框架协议》等合同相继出炉。但在履约期间，仅借款用于土地出让金缴纳一事就引发了新的争议。争议核心在于，实际借款数额已远超出协议约定的8100万元借款，对于超出部分资金由谁承担，双方存在分歧。

　　2018年7月10日，福山区政府在与北京中传公司的会议中确认，中心项目土地面积约 39706平方米，土地出让金14371万元。项目土地成本在2018年增加部分（即超过150万元/亩部分）达成的合作意见之一，成为了双方争议的又一焦点，这也为后续的纠纷埋下了伏笔。

　　为厘清事件全貌，6月19日，记者先后前往福山区政府相关部门及烟台通元公司进行实地采访，但对于上述争议及土地出让金借款来源等问题，对方均未作出正面回应。

　　目前，“中传”项目的停摆仍在持续，2.7亿元的房产回购纷争也尚未落幕，其最终走向备受各方关注。